作者:石门楼市
石门楼市
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金九银十,石家庄楼市最热闹的区域非鹿泉区莫属。
多个楼盘推出大力度优惠,价格战全面打响。
其中鹿泉高新-上庄板块和寺家庄板块,成为了开发商“抢跑”的热点板块。
目标很简单:活下去。
[壹]
9月22日,鹿泉高新区某楼盘再次先发制人。开盘推出套房源,均价和上半年接近约元/㎡,开盘当日去化套,去化率近6成。
9月24日,西山林语洋房、叠拼和联排产品共余套入市,其中洋房元/㎡起,叠拼和联排均价分别为元/㎡和元/㎡,开盘当日去化约7成。
9月30日,战火蔓延到寺家庄板块。某楼盘推出新房源,小高层均价从去年元/平下探到元/㎡,洋房均价从元/㎡下探到元/㎡,截至本周出货余套。
寺家庄板块其他项目迅速跟进。十一期间,某楼盘推出抵账房元/㎡,比正常房源降低了元。另一项目推出特价房元/㎡。
鹿泉城区也不平静。某中字头楼盘均价10元/㎡,但以二手房名义元/㎡销售,而且赠送车位。
……
鹿泉区这波降价潮以刚需项目为主,大多具备以下特点:不限购不捆绑,不认房只认贷,首套房首付两成,首付20万元左右。
这些要素累积在一起,特别是首付的回落,对刚需产生了较强的吸引力。
当然还有价格保持坚挺的楼盘,但去化速度和去化量冰火两重天。
前有降价跑量楼盘的冲击,后有购房者预期的降低,他们能挺多久呢?
挺到最后可能是,价格降下来了,客户却不见了。
周末最新消息,位于南二环西延的某楼盘也杀入战局,推出高层和洋房共套特价房,其中高层和洋房首付3成的均价分别为元/㎡和元/㎡,此前均价达到元/㎡和元/㎡。
猛哥去年说过,本地中小房企不要对*调控周期,抓紧跑量以确保现金流安全,可惜多数房企过于乐观,或后知后觉。
[贰]
为什么鹿泉楼盘率先降价?
这个区域房价见底了吗?
猛哥去年就指出,新三区特别是鹿泉区降价的风险系数较高。主要原因是近两年鹿泉区住宅供地远高于其他区域,形成的潜在供应量最大。
年,鹿泉区住宅用地成交70.65万平米,占总量的27%;可形成供应的建筑面积.17万平米,占比为25%。也就是说,这一年石家庄的供地,近1/4的新增供应在鹿泉区。
其中,上庄板块可形成的建筑面积47.75万平米,鹿泉城区41.07万平米,寺家庄板块26.01万平米。
土地供应量的放大,和入市的新盘数量成正比。
年石家庄共有个新盘入市,鹿泉以23个高居榜首;年上半年,鹿泉再次夺魁,占据了石家庄38个入市新盘中的7个。
再有一个原因就是区域配套的滞后。新三区大多项目距离市区较远,中间形成的断裂带较长,配套发展需要较长的周期。特别是一些“孤岛型”的中小楼盘,自身配套能力差,价格虽然涨上来了但缺乏支撑,在市场调整阶段往往会领跌。
价格最终会回归价值。部分热点项目在降价之后,实现了快速去化。这表明调整后的价格得到了市场的认可,有着较强的支撑力。
这一波降价潮,将对板块内的其他项目形成示范效应,以及向下的牵引力,促使区域价格回归。
猛哥认为,鹿泉板块刚需项目的价格底大概在元/㎡,未来再出现大幅下探的可能性很小。
为什么呢?部分降价后的楼盘价格不但明显低于附近项目,甚至低于二手房小区。在新房的房龄更新、品质更高的前提下,你觉得性价比如何呢?
[叁]
鹿泉楼盘降价是个别区域现象,还是石家庄楼市的第一张多米诺骨牌呢?
事实上,从新三区到主城区的多个板块,新一轮的价格调整已经展开。新三区的不少楼盘,经过去年板块轮动上涨后都达到了价格顶,有着较强的调整动力。
外有购房者特别是投资客预期的改变,内有新盘低价入市的冲击,近一年来这些楼盘出货艰难,现金流不断趋紧,不得不选择降价跑量。
藁城城区的某品牌项目,9月下旬开盘均价元/㎡,较前次开盘价格下降约12%,但实现了迅速出货。
东三环板块上演了开盘“暗战”。东三环内外,融创臻园壹号、保利堂悦两个项目接踵开盘,价格均低于预期。
10月12日融创臻园壹号率先开盘,精装三室前期意向均价为元/㎡,开盘价下调到10元/㎡。
10月14日保利堂悦开盘也加大了优惠力度,小高层均价由元/平下调到11元/㎡,其中毛坯三室最低下探到元/㎡;洋房均价由10元/㎡下调到1元/㎡。
两个品牌房企项目的入市价格均凸显出性价比。相临的恒大绿洲二手房成交价稳定在-元/㎡,出现了一二手房价格倒挂现象。
预计这个新晋热点板块,将进入持续博弈阶段。待万科新都会入市后,这个板块将出现“三国杀”。
据猛哥了解,近期栾城城区板块也将有大盘低开上市,预计将把单价再拉低到元/㎡区间,而板块内其他项目大都过万。这个砸盘动作,将对板块内高价楼盘的销售造成巨大压力,加速板块价格回调。
主城区实际上也加入了战团,东北板块楼盘价格出现了明显松动。
保利茉莉公馆加速清盘,推出精装三室特价房元/㎡起,预计年底实现清盘。
位于东北二环的某项目,推出特价房均价元/㎡,创下了二环旁楼盘一年来的价格新低。
其他打折促销的项目将发到知识星球猛聊交流圈,有想进圈的朋友可以私信猛哥。
[肆]
很多死多及专家认为,石家庄房价下半年将回暖,至少将稳定下来,却遭到了现实的一万点暴击。包括那个利用四天时间“深度”研判石家庄的米宅,也被啪啪打脸了吧?
在前段的好友私享汇上,猛哥分析四季度石家庄楼市将迎来C浪调整。
当然,把股市的波浪理论套用在楼市只是类似形态,C浪的调整幅度将小于A浪。预计大盘的回调幅度约5-10%,个盘调整幅度参考项目价格、现金流、库存和出货目标。
很多粉丝难免会问,为啥前期企稳的石家庄楼市又出现一波调整呢?
一是市场预期发生变化。在*策强力调控下,楼市预期已然改变。购房者观望情绪越来越重,越来越多的开发商也看空后市。
二是供需关系发生变化。9月份以来石家庄市场新盘加速取证,上市迅速放大,但缺乏增量客户支撑,特别是改善型客户不足,短期呈现供过于求。
三是资金面发生变化。四季度上市房企进入业绩冲刺阶段,本地房企也面临工程结款、贷款付息等资金需求,以价换量的冲动强烈。要想活下去,确保现金流是重点。
那什么时候该出手?什么样的房子能买呢?
猛哥认为,新盘低开入市的、价格调整到位的、安全边际较高的房子,自住需求就可以出手。
很多粉丝会说,你说的都是废话,具体怎么来判断呢?
别急,猛哥会给你答案。
首先,看一二手房价格是否明显倒挂。如果新盘低开或在售楼盘降价后,价格低于周边二手房的可以选择出手,价差越大安全边际越高。
其次,与同区域其他楼盘价格做对比。在同区域,定位和规模相近的楼盘中,选择品牌实力更强,工程进度更快,价格更低的楼盘。特别是降低预期的新盘入市,价格明显低于周边项目的。PS:目前阶段大品牌未必更贵哦。
再次,与楼盘的历史价格做对比。如果某在售楼盘在上涨周期高价入市的,或在过去一年时间维持高位出货艰难的,不必急于入手。
最后,要规避负面较多、高负债小房企的房子。在这一轮调整中,有的房企可能遭遇资金链危机。
目前来判断,C浪调整将延续到年2月,然后将进入横盘阶段,横盘周期的长短看*策变化。如果调控*策特别是信贷方面没有明显松动,横盘可能将贯穿全年。
对了,既然有降价,就不排除“房闹”的出现。可能性较大的区域,或在楼盘展开“肉搏战”的鹿泉。