楼市半年报,用数据揭秘石家庄楼市的真面目。年已过半,现在进入例行的总结时刻。土地出让向来是楼市的风向标和晴雨表,供应量的多少直接决定这楼盘的多少,上半场中,土拍市场表现如何?
盘点土地市场11宗最:
出让数量最多区域:桥西区、鹿泉区及正定区域均出让6宗。
出让金额最多区域:桥西区万元。
土地亩单价最高区域:桥西区.7万元/亩,
出让土地性质“最”多:商服用地13宗占比45%
房企拿地数量“最”多:保利3宗.96亩。
单宗面积“最”大地块:〔〕号北豆地块单宗面积.31亩
单宗出让价“最”高地块:〔〕号东良厢改造万元。
亩单价“最”高地块:〔〕号恒大金世界地块,.19万元/亩
流拍次数“最”多参与竞拍房企“最”多竞拍次数“最”多地块:藁城区号地,第四次出让,引发保利润江碧桂园三大巨头轮番抢地,经74轮竞拍后,最终由河北保利房地产开发有限公司以万元竞得,溢价24.17%。
多重因素影响31宗出让成交同比减半
据凤凰网房产统计,年上半年,石家庄土地市场(主城区+新三区+正定区域)共成功出让31宗土地(仅统计居住相关用地),总出让面积为.平方米,约.72亩,总出让金额为.95亿元。对比年同期,可以看到,成交各项数据跌幅比较厉害。但是,成交亩价却同比涨了32%,达到了.66万元/亩的高价。
按照月份来看,石家庄1月土拍仅一宗出让,经过疫情波折后,3月市场复苏,多宗优质地块入市,而随后市场热度再次下降,6月更是0宗挂牌0宗出让出让。
分析原因,一方面是受年初的疫情影响,一月份土拍基本暂停,另一方面,受河北被列入土地出让金改由税务部门征收试点省份调整影响,6月石家庄土地市场无居住相关用地挂牌出让,再加上石家庄二环内做“减法”的大规划,石家庄城市开发开始重新梳理,多宗热门土地也无缘上市。
桥西区逆袭裕华区栾城区0出让
年上半年,各区域均衡发展,没有出现上年度主城区疯狂抢地,新三区疯狂供地的现象。主城区共出让14宗地块,总出让面积为.49亩,占总出让面积的57%,新三区及正定区域在去年的高速发展后出让土地面积也有所趋缓。
从区域来看,桥西区、鹿泉区及正定区域均出让6宗,排名前三,其次为藁城区出让5宗,新华区和高新区分别出让3宗。值得注意的是,上半年裕华区没有新地块入市,栾城区1宗挂牌但0宗出让。
拿地开发周期缩短多个地块已面世
桥西区打破了往年新地块较少的情况,上半年共有6宗.43亩土地入市,在各区域内拔得头筹。高新区虽然出让数量不多,但是因为融创北豆改造亩土地的强势登场,总出让面积排在了第二位,占总出让面积的20%。不同以往,今年拿地的开发商都动作迅速,如今这些新地块大部分已经入市发声,下半年马上就要入市销售,如保晋南街安置地块保利阅云台、东良厢改造中冶德贤御府、锅炉厂改造大者安吉府、棉五改造二期东胜天御等。更有楼盘已经开始对外销售,如北豆改造融创未来中心。
亩单价同比涨32%拿地成本上升?
从拿地亩单价来看,年上半年亩单价.66%同比去年上涨32%。作为石家庄老城区,桥西区寸土寸金,年上半年的土地供应也证明了这一点,6宗.43亩的土地入市,揽金43.89亿元,亩单价达到了.7万元/亩,对比去年同期的3.82万元/亩,涨幅达30%。而主城区后起新秀高新区楼面价也同比涨了20%。但这一数据并不能表明年房企拿地成本在上升。首先是对比去年同期,主城区出让数量占比增加,这就导致整体数据平均后会有所增加,其次是统计数量变少,单个楼盘的代表性增强,并不能说明整体趋势。
另一方面,多个区域的楼盘面价同比却下跌不少,如长安区跌4%,新华区跌7%,鹿泉区跌40%,藁城区跌21%,正定及新区更是跌51%。这些数据却清晰展示了年石家庄新三区楼市的发展情况,一方面是住宅用地占比减少,如正定上半年出让多数是商服用地,为已经有众多新盘的社区做区域配套升级准备。高新区出让较多的则是住宅用地,为二环外做“乘法”打下基础。
纯商服用地占比45%鹿泉区住纯宅地块数量居首
从出让性质来看,年上半年,商服用地的占比空前增加31宗出让用地中,13宗为纯商业用地,另外1宗体育用地为中央商务区用地,笔者将其归类至商服来统计,商业服务类用地出让数量占到了整体的45%。纯住宅用地为11宗,住宅+商服用地有6宗。这些商服用地主要集中在正定新区和藁城区。纯住宅用地11宗,占比35.5%,其中鹿泉纯住宅用地最多为4宗。
品牌房企多区域布局本土房企持续发力
据凤凰网房产统计,年上半年成功出让的31宗土地中,品牌房企拿下其中8宗亩。
其中,央企保利拿下3宗分别是桥西区保晋南街异地安置地块、藁城区天意热电厂地块以及鹿泉区铜冶镇保利城后续地块,总面积.96亩。融创摘得北豆村城中村改造后续地块及中央商务区用地,其中北豆地块单宗面积.31亩,是上半年单个面积最大的地块,项目案名融创未来中心已经面世。央企中冶虽然只拿到1宗地块,但该地块为东良厢城中村改造地块.59亩,单地块面积在上半年出让土地中排名第二,目前项目已面世案名中冶德贤御府。恒大也有所收获,分别拿下了觊觎已久的金世界三期A地块和六街村改造地块,总面积48.79亩。
本土品牌房企拿下7宗亩。润江在新华区和高新区拿下2宗土地,总面积.54亩,是本土房企中拿地最多的开发商。东胜顺利拿下棉五生活区改造二期地块,面积49.7亩。天洲继续深耕十里铺改造剩余地块打造项目天洲十里长安。大者则接手了的锅炉厂改造项目更名大者安吉府。
桥西区:
新华区:
长安区
高新区
藁城区
鹿泉区
正定区域