作者:猛聊
最近的市场很魔幻。
同样是在城南：
一个纯刚需盘，靠着远低于同区域其他项目的价格，卖火了。
一个纯改善盘，在不少人觉得它定价偏高的同时，也卖火了。
背后的逻辑是什么？
分化。
对于改善需求来讲，更追求地段和产品、品牌的均好性，在此基础上再考虑价格。但对于刚需来讲，价格便宜就是硬道理，而地段和产品、品牌退居其次。
这样我们就可以理解：为什么二环以内有些项目虽然价格便宜，但是卖得并不好；同样在2.5环以外，有的项目虽然产品做得好，但是价格缺乏优势，也很难成为红盘。
原因就是：上错花轿嫁错郎。
改善看不上，刚需买不起。
[壹]
最近，经常有人问猛哥：城南同福城低开，会不会推倒房价的多米诺骨牌，引发周边房企跟风降价呢？
确实，同样是在城南，有的楼盘均价达到两万左右，有的楼盘一万五六，像同福城才一万一二。不同项目的价差，竟然达到七八千之多。
如此大的价差合理吗？它会带动整个市场杀跌吗？
猛聊购房群有位大神做了个形象的比喻：有实力买奔驰的客户，绝对不会因为五菱宏光降价了而转身去买五菱宏光的。
客观地说，同福城是近3年来城南2-3环入市价格最低的楼盘，没有之一。它的购房群体几乎都是首次置业，地缘性客户占比较高。
再者就是栾城区以及主城外溢的刚需。它的低总价，加上三环以内的地段优势，对这部分客户产生了很强的吸附力。
因此，同福城的低开主要影响的是2.5环及3环以外包括装备制造基地、栾城城区的刚需盘。对于2.5环以内的改善盘，影响微乎其微。
在同福城之后，城南某一线房企项目也迎来首开，同样实现了非常不错的去化率。
说到价差大的问题，其中既有拿地成本的差异，也有现金流的需求，还有对品牌、品质等因素的综合考量。
试想一下，如果这个项目卖到一万三四，还会成就现象级热销吗？
[贰]
无独有偶，近期城北也出现了和同福城类似的项目。
面对周边竞品的强势竞争，项目自身又缺乏品牌和产品优势，一直去化艰难。因此不再遮遮掩掩推特价房，而是直接祭出降价这一大杀器。
不断有网友咨询，类似的低价项目有投资价值吗？
首先，在房住不炒下，我们应该放弃“炒房致富”的路径依赖。自住+投资，才是更切合实际的买房法则。
有人会说：自住就是自住，投资就是投资。既要自住，又要兼顾投资，这样的想法太过于理想了吧！
从房地产市场发展来看，未来很难再出现短期暴涨的现象。未来房产的溢价，是对高品质住宅的长期持有。
剥离了纯投资属性，你不会贸然去买证件不全的房子，不会再买老破小去博拆迁，也不会去对赌一个区域的发展周期。
当房子需要时间来浸润价值时，二手房是检验房产溢价率的金标准。
仅是入手便宜，并不意味着投资价值一定高。有的房子现在便宜，但是未来进入二手房市场后仍然便宜；有的房子现在贵，但是成为二手房以后会更贵。
但对于刚需而言资金有限，首次置业以解决最基本的居住需求为根本目的。要注意的是在追求便宜的同时要判断项目下限，否则很容易入坑。
近期有个朋友告诉猛哥，他的老破小已经跌成翔，从年的最高点二万跌到现在的一万三四，仍然无人问津。
但前段时间，另一个朋友在中央悦城买了一套二手房，单价仍然高达3万。房价和年高点相比波动不大，而且小区出房量极低，出一套卖一套。
市场的分化，未来会更明显。一涨俱涨一跌俱跌的时代已经过去，未来只有好房子能跑赢大市。
什么才是好房子呢？
就是地段好、品质好、物业好的三好楼盘。
[叁]
很多购房者纠结于地段的选择。
除了二环内的地段优势被公认外，二环外常常让购房者感到无从下手。
其实，2-2.5环崛起是城市人口和配套外溢的必然趋势。石家庄二环内有着在全国排名靠前的人口密度，向二环外疏解已是板上钉钉。况且，二环内楼市供应总的趋势只能是日益紧张。
最近几年，医疗，教育，商业等配套资源不断向2-2.5环倾斜。得益于城市建设发展和界面更新，未来宜居程度并不差于二环内，比如东南片区。资源越聚集，价值就越高。
近三年，石家庄楼市每年都会杀出几匹“黑马”。比如年的花语原乡、万合名著和万科新都会，年的融创城、万科正定文化村，等等。
今年上半年，也有像观唐名邸、龙湖九里晴川这样的项目横空出世；下半年，中国铁建·花语城在正定新区也是独一档的存在。所以，也不必过度放大同福城对于整个市场的影响。况且第二次开盘均价已经提高了元，未来价差将逐步缩小。
近期还有网友问：年底买房是不是更容易捡漏呢？
实际上经过市场的反复波动，房企的促销已经趋于常态化。去年以来市场有一个明显变化，包括上市公司在内的很多房企不再集中于年中或年底促销冲量，而是根据自身需求、市场变化进行动态调整，没准啥时候就来一次大促。
如果你